Restnutzungsdauergutachten
- ab 1.190 €
- Festpreis bis 299 m² Wohn- und Nutzfläche, inkl. MwSt.
- Fertig in 2 Wochen
- nach Ortstermin und vollständigen Unterlagen
- Immer vor Ort
- auch hier, innen und außen
Wer ein Gebäude vermietet, schreibt es steuerlich ab – bei Gebäuden mit Baujahr 1925 bis 2022 mit 2 % im Jahr, also über 50 Jahre. Ist das Gebäude tatsächlich kürzer nutzbar, erlaubt das Gesetz eine höhere Abschreibung, wenn Sie die kürzere Nutzungsdauer nachweisen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz). Dafür ist das Restnutzungsdauergutachten da.
Fragen, die Sie sich stellen sollten
- Vermieten Sie ein Gebäude, das Sie mit 2 % im Jahr abschreiben?
- Ist es in die Jahre gekommen, oder steht eine Renovierung von Dach, Fassade, Fenstern oder Leitungen an?
- Ist offen, wie lange es wirklich noch nutzbar ist?
Wenn Sie zweimal mit Ja antworten, lohnt sich ein Gespräch.
Ein Beispiel
Gebäudeanteil 300.000 €. Bei 50 Jahren beträgt die Abschreibung 6.000 € im Jahr. Weist das Gutachten eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren nach, sind es 10.000 € im Jahr.
Das sind 4.000 € mehr Abschreibung in jedem Jahr. Bei 30 % Steuersatz zahlen Sie dadurch 1.200 € weniger Steuer – 30 Jahre lang.
Das Ergebnis steht nicht vorher fest: Es kann auch zeigen, dass sich der Nachweis bei Ihrem Gebäude nicht lohnt.
Warum immer mit Besichtigung
Der Nachweis muss sich auf Ihr Gebäude beziehen; ein Verweis auf Tabellenwerte genügt nicht. Ich sehe mir das Gebäude deshalb innen und außen an und halte Zustand, Bauteile und Renovierungen fest. Eine Bewertung nur nach Aktenlage biete ich nicht an.
Wie die Restnutzungsdauer ermittelt wird
Ausgangspunkt ist die übliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes dieser Art, wie sie die Immobilienwertermittlungsverordnung vorgibt. Davon ziehe ich das Alter ab und berücksichtige, was seit dem Bau erneuert wurde und in welchem Zustand Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung und Bäder heute sind. Jeder Schritt steht im Gutachten, damit er nachvollziehbar ist.
Rechtsstand
Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer). Stand der Prüfung: Oktober 2026.
Der Bundesrat hat im Verfahren zum Jahressteuergesetz 2026 vorgeschlagen, den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für ältere Gebäude einzuschränken. Beschlossen ist das nicht; ich prüfe den Stand laufend und nenne ihn Ihnen vor jedem Auftrag.
Rechtsgrundlage: Der Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2026 (Bundestags-Drucksache 21/8283 vom 30. September 2026) liegt dem Bundestag vor; beschlossen ist er noch nicht. Stand der Prüfung: Oktober 2026.
Preis
Nach Wohn- und Nutzfläche, inklusive Besichtigung und Mehrwertsteuer:
| Fläche | Preis |
|---|---|
| bis 299 m² | 1.190 € |
| 300 bis 500 m² | 1.390 € |
| 501 bis 1.000 m² | 1.690 € |
| 1.001 bis 2.500 m² | 2.090 € |
| darüber | Angebot |
| Express: Lieferung in 7 Tagen nach Besichtigung | + 490 € |
Zusammen mit einer Kaufpreisaufteilung kostet diese 390 € statt 690 €. Zahlung siehe Preise.
Frist
Das Gutachten liegt innerhalb von zwei Wochen nach Ortstermin und vollständigen Unterlagen vor; die Frist beginnt, sobald beides da ist. Welche Unterlagen ich brauche, steht unter Ablauf und Unterlagen.
Häufige Fragen
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Es weist nach, wie lange ein Gebäude wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Ist diese Restnutzungsdauer kürzer als die Nutzungsdauer, die das Steuerrecht pauschal annimmt, erlaubt das Einkommensteuergesetz eine höhere jährliche Abschreibung.
Für welche Gebäude kommt es in Frage?
Für vermietete Gebäude, bei denen Bauweise, Zustand oder Ausstattung eine kürzere Nutzungsdauer nahelegen – häufig ältere Häuser mit Renovierungsbedarf. Ob sich der Nachweis für Ihr Gebäude lohnt, zeigt erst die Untersuchung; das Ergebnis steht vorher nicht fest.
Warum besichtigen Sie das Gebäude immer?
Die Rechtsprechung verlangt, dass sich der Nachweis auf das konkrete Gebäude bezieht; ein Verweis auf Tabellenwerte genügt nicht. Deshalb sehe ich mir jedes Gebäude innen und außen an und halte Zustand, Bauteile und Renovierungen im Gutachten fest.
Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?
Der Preis richtet sich nach der Wohn- und Nutzfläche: 1.190 € bis 299 m², 1.390 € bis 500 m², 1.690 € bis 1.000 m², 2.090 € bis 2.500 m², jeweils inklusive Besichtigung und Mehrwertsteuer. Mit Lieferung innerhalb von 7 Tagen nach der Besichtigung kommen 490 € hinzu.
Wie lange dauert es?
Das Gutachten liegt innerhalb von zwei Wochen nach Ortstermin und vollständigen Unterlagen vor.
Hinweis: Ich erstelle Gutachten, keine Steuerberatung. Ob und wie Sie ein Gutachten in Ihrer Steuererklärung verwenden und welche steuerlichen Folgen das hat, besprechen Sie bitte mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.