Markt- und Käuferanalyse für Ihren Verkauf

590 €: nur zusammen mit einem Verkehrswertgutachten (ab 2.390 €)
Fertig mit dem Gutachten: zwei Wochen nach Ortstermin und vollständigen Unterlagen

Die Markt- und Käuferanalyse ist ein Zusatz zum Verkehrswertgutachten – es gibt sie nur zusammen mit ihm, denn sie baut darauf auf.

Viele verkaufen eine Immobilie zum ersten Mal. Das Gutachten nennt den Wert am Stichtag. Einen Preis erzielt haben Sie aber erst, wenn ihn jemand zahlt – und dafür braucht es Käufer, die zwei Dinge zugleich erfüllen:

Sie wollen zahlen. Es gibt eine Käufergruppe, die genau so eine Immobilie sucht: die Wohnung für das Paar, das Haus für die junge Familie, das vermietete Objekt für den Anleger.
Sie können zahlen. Diese Käufer bekommen den Preis finanziert: genug Eigenkapital für den Anteil, den die Bank nicht beleiht, und die Nebenkosten, dazu eine Monatsrate, die sie bei den aktuellen Zinsen tragen. Steigen die Zinsen, sinkt der Betrag, den dieselbe Familie mit demselben Einkommen aufbringen kann.

Der richtige Angebotspreis ist ein schmaler Grat: so hoch wie möglich für Sie – und gerade so hoch, dass genug Käufer ihn zahlen wollen und können.

Zu niedrig und zu hoch kosten beide Geld

Ist der Preis zu niedrig, ist der Verlust direkt: Die Immobilie ist schnell verkauft, und Sie erfahren nie, wie viel mehr drin gewesen wäre.

Ist er zu hoch, ist der Verlust weniger sichtbar, aber oft größer: Wer die Immobilie haben will, aber nicht finanzieren kann, ruft gar nicht erst an. Nach dem ersten Preisabschlag kennen die Interessenten den alten Preis und warten auf den nächsten.

Was die Analyse leistet

Hier setzt meine Erfahrung als aktiver Marktteilnehmer an: als Käufer und Verkäufer, früher als Makler und mit der IHK-Prüfung für Immobilienfinanzierung. Die Analyse soll verhindern, dass Sie unter Wert verkaufen – und ebenso, dass Sie an Ihren Käufern vorbeiplanen, weil der Preis für die passende Zielgruppe zu hoch oder nicht finanzierbar ist. Sie beantwortet vier Fragen:

Wer kauft Ihre Immobilie? Welche Käufergruppe in Frage kommt – Eigennutzer, junge Familie, Kapitalanleger – und was diese Gruppe gerade sucht.
Was können Ihre Käufer finanzieren? Wie eine Bank Ihre Immobilie beleiht, wie viel Eigenkapital ein Käufer einschließlich Nebenkosten mitbringen muss und welche Monatsrate er bei den aktuellen Zinsen trägt. Bei einer vermieteten Immobilie zusätzlich: was einem Anleger nach Miete, Rate und Kosten im Monat bleibt.
Gegen welche Angebote tritt Ihre Immobilie an? Was Ihre Käufer gerade sonst noch ansehen, was in Ihrer Umgebung zu welchen Preisen angeboten und verkauft wird. Weil ich selbst laufend kaufe und verkaufe und im Aachener Markt gut vernetzt bin, kenne ich diese Preise nicht nur aus Inseraten.
Welcher Angebotspreis ist realistisch? Was aus all dem für Ihren Preis folgt.

Die Finanzierungsrechnung ist ein Rechenbeispiel mit den aktuellen Marktzinsen, keine Finanzierungsberatung. Die Analyse ist ein eigener Anhang, damit das Gutachten für sich neutral bleibt.

Nur mit Gutachten – und warum

Im Internet bekommen Sie schnell eine Bewertung, oft kostenlos: Adresse, Fläche und Baujahr eingeben, und eine Zahl erscheint. Niemand hat Ihre Immobilie gesehen, niemand kennt Zustand, Grundbuch, Rechte und Lasten oder die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Auf so eine Zahl lässt sich keine Preisstrategie bauen.

Die Analyse steht deshalb auf einem festen Fundament: dem Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, mit Ortstermin und geprüften Unterlagen. Erst wenn der Wert sauber hergeleitet ist, lässt sich sinnvoll fragen, wer ihn zahlen will und finanzieren kann und welcher Angebotspreis daraus folgt. Ohne dieses Fundament wäre die Analyse nur eine weitere Schätzung – darum biete ich sie nicht einzeln an.

Macht das nicht ohnehin der Makler?

Ein guter Makler setzt den Angebotspreis ebenfalls sorgfältig – die Analyse ersetzt ihn nicht. Sie gibt Ihnen etwas anderes: eine Einschätzung von jemandem, der am Preis nichts verdient. Ich bekomme denselben festen Betrag, ob Ihre Immobilie für mehr oder für weniger verkauft wird, und ich vermittle nicht. Die Analyse ist deshalb genauso neutral wie das Gutachten selbst.

Damit haben Sie einen marktnahen Maßstab in der Hand – für Ihre eigene Preisvorstellung ebenso wie für die Einschätzung eines Maklers, den Sie beauftragen wollen. Sprechen Sie zum Beispiel mit zwei Maklern und schlägt jeder einen anderen Angebotspreis vor, sehen Sie mit der Analyse, welcher Preis zu den Käufern Ihrer Immobilie und deren Finanzierung passt – und welcher eher nicht.

Für Ihren Verkauf heißt das:

Sie setzen den Preis so, dass Ihre Käufer ihn finanzieren können – statt dass die Immobilie monatelang im Netz steht und Sie dann nachlassen müssen.
Sie sprechen die richtigen Käufer an und sparen sich Besichtigungen mit Interessenten, deren Finanzierung nicht trägt.
Sie verhandeln mit Zahlen: Sie wissen schon vorher, wie viel eine Bank auf Ihre Immobilie grundsätzlich gibt, und haben Ihren Preis danach ausgerichtet. Sagt ein Käufer dann „so viel gibt mir die Bank nicht“, liegt das in der Regel nicht an Ihrer Immobilie, sondern an seiner eigenen Finanzierung – und ist kein Grund, den Preis für alle zu senken.

Ein Beispiel: Hilft die Analyse, den Angebotspreis Ihrer 400.000-€-Immobilie nur um 1 % besser zu setzen, sind das 4.000 €.

Damit sind Sie gut gewappnet, um in den Verkauf zu starten – auf eigene Faust oder mit einem Makler. 590 €, nur zusammen mit einem Gutachten.

Selbst verkaufen oder mit Makler?

Beides ist möglich, und beide Wege stehen Ihnen mit Gutachten und Analyse offen. Den richtigen Preis zu kennen ist aber nur ein Teil des Verkaufs.

Einen Schritt haben Sie mit dem Gutachten schon hinter sich: die Unterlagen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen, bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan – genau das wollen später auch Käufer, ihre Bank und der Notar sehen. Für das Gutachten brauche ich diese Unterlagen ohnehin, und was fehlt, fordere ich auf Wunsch mit Ihrer Vollmacht bei Grundbuchamt, Katasteramt und Bauaufsicht an – nach Aufwand, zuzüglich der Gebühren der Behörden. Mit Gutachten und Analyse liegt alles geordnet beisammen, bevor der Verkauf beginnt – egal, welchen Weg Sie danach gehen.

Wenn Sie selbst verkaufen, übernehmen Sie den Rest, den sonst ein Makler erledigt: Fotos und Exposé erstellen, die Anzeige schalten, Anfragen beantworten und aussortieren, Besichtigungen führen, die Finanzierung der Interessenten prüfen, verhandeln und den Notartermin vorbereiten. Das ist machbar – planen Sie dafür aber Zeit ein und bereiten Sie sich vor, bevor die Anzeige online geht.

Wenn Sie über einen Makler verkaufen, suchen Sie sich einen mit gutem Ruf. Davon gibt es in Aachen und der StädteRegion genügend; eine gute Maklerin oder ein guter Makler ist das Geld wert. Ich kaufe selbst oft über Makler. Mit vollständigen Unterlagen und einem neutralen Preis-Maßstab kann Ihr Makler sofort starten.

Preis

590 €, nur zusammen mit einem Verkehrswertgutachten (ab 2.390 €). Die Analyse liegt zusammen mit dem Gutachten vor. Alle Preise unter Preise.

Häufige Fragen

Was ist die Markt- und Käuferanalyse?

Ein Zusatz zum Verkehrswertgutachten für den Verkauf: welche Käufer für Ihre Immobilie in Frage kommen, was diese Käufer bei den aktuellen Zinsen finanzieren können – Eigenkapital, Monatsrate, bei vermieteten Objekten der Überschuss für einen Anleger –, gegen welche Angebote Ihre Immobilie antritt und welcher Angebotspreis daraus folgt. Sie kostet 590 €. Ist der Angebotspreis einer Immobilie für 400.000 € nur um 1 % besser gesetzt, bringt das rund das Siebenfache zurück.

Gibt es die Markt- und Käuferanalyse auch ohne Gutachten?

Nein. Sie baut auf dem Verkehrswertgutachten auf: Erst der nach der Immobilienwertermittlungsverordnung hergeleitete Wert – mit Ortstermin und geprüften Unterlagen – gibt der Frage nach Käufern, Finanzierung und Angebotspreis ein festes Fundament. Ohne ihn wäre die Analyse nur eine weitere Schätzung wie eine Online-Bewertung.

Brauche ich die Analyse, wenn ich einen Makler beauftrage?

Sie ersetzt den Makler nicht, sie gibt Ihnen einen neutralen Maßstab: Ich verdiene am Verkaufspreis nichts und vermittle nicht. So können Sie Ihre eigene Preisvorstellung und die Einschätzung eines Maklers einordnen, bevor Sie ihn beauftragen.