Aufteilung nach WEG
- ab 1.490 €
- bis 4 Einheiten, inkl. MwSt.; dazu die Gebühr der Bauaufsicht
- selbst geteilt
- eine zweistellige Zahl von Mehrfamilienhäusern, ohne Subunternehmer
Wer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht zwei Dinge von der Bauaufsicht: einen gestempelten Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz). Erst damit kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher anlegen.
Fragen, die Sie sich stellen sollten
- Wollen Sie Wohnungen einzeln verkaufen, vererben oder verschenken können?
- Wissen Sie, ob Ihr Haus die Anforderungen an die Abgeschlossenheit erfüllt?
- Gibt es Spitzboden, Stellplätze oder Flächen, die Sie bisher nicht nutzen?
Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist
Sie bestätigt, dass jede Wohnung in sich abgeschlossen ist: eigener abschließbarer Zugang, dauerhafte Trennwände und Decken zu den Nachbarwohnungen. In Aachen verlangt die Bauaufsicht außerdem Bad und Küche in jeder Einheit.
Woraus der Antrag besteht
- Aufteilungsplan: bemaßte Grundrisse aller Geschosse, Schnitt und Ansichten, jede Einheit mit eigener Nummer – auch Keller, Dachboden und Stellplätze
- Lageplan
- Antrag mit Vollmacht des Eigentümers
Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung). Stand der Prüfung: Oktober 2026.
Wem was gehört: die Begriffe
| Begriff | Was es ist | Beispiel |
|---|---|---|
| Wohnungseigentum | Eine Wohnung als Sondereigentum, verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum | Wohnung 3 |
| Teileigentum | Dasselbe für Räume, die nicht zum Wohnen dienen | Laden, Büro, ein eigener Kellerraum, ein Stellplatz |
| Sondereigentum | Was einem Eigentümer allein gehört: die Räume seiner Einheit mit dem Innenausbau | nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Einbauten |
| Gemeinschaftseigentum | Alles, was nicht Sondereigentum ist – und alles, was das Haus trägt, schützt oder allen dient | Grundstück, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Zentralheizung |
| Miteigentumsanteil | Ihr Bruchteil am Gemeinschaftseigentum. Danach verteilen sich Kosten und Erträge des Hauses | 125/1.000 |
| Sondernutzungsrecht | Das alleinige Recht, ein Stück Gemeinschaftseigentum zu nutzen. Das Eigentum bleibt bei allen | Garten, Stellplatz im Hof, Werbefläche |
Was Sie mitbringen
Vorhandene Baupläne und ein Aufmaß, also eine Skizze mit exakten Maßen je Raum. Daraus zeichne ich die Pläne, stelle den Antrag mit Ihrer Vollmacht und führe die Gespräche mit der Bauaufsicht. Die Teilungserklärung selbst macht der Notar.
Mehr aus dem Haus holen
Eine Aufteilung ist mehr als das Nachzeichnen der vorhandenen Wohnungen. Oft steckt im Haus ungenutzter Spielraum:
- ein ausbaufähiger Spitzboden, der eine eigene Einheit werden kann
- zusätzliche Stellplätze auf dem Grundstück
- Flächen, die sich abtrennen und gesondert nutzen lassen
- ein Grundstück, das sich teilen lässt
- mehr Kellerräume als Wohnungen: Ein übriger Kellerraum kann einer Wohnung zusätzlich zugeordnet werden oder eine eigene Einheit werden, die sich getrennt verkaufen lässt – wenn er abschließbar ist und über das Treppenhaus erreichbar.
- eine Werbefläche: Fassade und Grundstück gehören immer allen, eine Werbefläche wird deshalb kein eigenes Eigentum. Sie lässt sich aber bei der Aufteilung als Sondernutzungsrecht einer Einheit zuordnen; dann bekommt diese Einheit die Miete. Ohne Regelung steht der Ertrag allen nach ihren Anteilen zu. Größere Werbeanlagen brauchen meist eine Baugenehmigung.
Ob und wie sich das lohnt, bespreche ich mit Ihnen, bevor gezeichnet wird. Manches braucht eine Baugenehmigung oder einen Vermesser; das kläre ich vorher. Teilungserklärung und Sondernutzungsrechte formuliert der Notar. Ich habe selbst eine zweistellige Zahl von Mehrfamilienhäusern aufgeteilt und mache die Arbeit selbst – ohne Subunternehmer.
Was eine Aufteilung bringt
Ein ganzes Mehrfamilienhaus kauft nur, wer das ganze Haus finanzieren kann. Eine einzelne Wohnung kauft auch, wer selbst einziehen will oder eine kleinere Kapitalanlage sucht – und diese Käufer zahlen je Quadratmeter meist mehr. Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses zeigt das für die Stadt Aachen:
| Was verkauft wurde | Kaufpreis je m² Wohnfläche |
|---|---|
| Mehrfamilienhaus, 2024–2025 (119 Verkäufe) | 1.850 € |
| Eigentumswohnung, Baujahr 1950–1974, 2025 (96 Verkäufe) | 2.685 € |
| Eigentumswohnung, erster Verkauf nach Aufteilung, Baujahr 1950–1974, 2025 (17 Verkäufe) | 3.960 € |
Das sind Durchschnittswerte über viele verschiedene Häuser, kein Versprechen für Ihr Haus. Die letzte Zeile beruht auf wenigen Verkäufen und schwankt stark (2024: 4.855 €). Von der Differenz gehen Notar und Grundbuch, die Aufteilung selbst, oft eine Renovierung und die Zeit bis zum Verkauf ab.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der StädteRegion Aachen, Grundstücksmarktbericht 2026, Drei- und Mehrfamilienhäuser in der Stadt Aachen; Eigentumswohnungen: Gutachterausschüsse NRW, Grundstücksmarktdaten in BORIS-NRW. Stand der Prüfung: Oktober 2026.
Auch wer nicht verkaufen will, gewinnt: Einzelne Wohnungen lassen sich getrennt vererben, verschenken und beleihen.
Was Sie vorher wissen sollten
- Vorkaufsrecht der Mieter: Wird eine vermietete Wohnung nach der Aufteilung zum ersten Mal verkauft, darf der Mieter sie zu denselben Bedingungen selbst kaufen.
- Kündigungssperrfrist: Wer eine vermietete umgewandelte Wohnung kauft, kann frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen; in den Städten Aachen und Düren erst nach acht Jahren. Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist eine vermietete Wohnung deshalb weniger wert als eine leere.
- Keine Genehmigung der Gemeinde nötig: Anders als etwa in Berlin oder Hamburg braucht die Aufteilung in Nordrhein-Westfalen derzeit keine Umwandlungsgenehmigung.
- Steuer: Wer mehrere Wohnungen innerhalb weniger Jahre nach Kauf oder Bau verkauft, kann steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler gelten (sogenannte Drei-Objekt-Grenze). Das klären Sie bitte vor dem ersten Verkauf mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.
Rechtsgrundlage: § 577 Bürgerliches Gesetzbuch (Vorkaufsrecht des Mieters). Stand der Prüfung: Oktober 2026.
Rechtsgrundlage: § 577a Bürgerliches Gesetzbuch (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung). Stand der Prüfung: Oktober 2026.
Rechtsgrundlage: Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025 in der Fassung vom 28. Oktober 2025: Kündigungssperrfrist acht Jahre in den Städten Aachen und Düren, gültig bis 28. Februar 2030. Stand der Prüfung: Oktober 2026.
Rechtsgrundlage: § 250 Baugesetzbuch: In Nordrhein-Westfalen gibt es keine Umwandlungsverordnung (Übersicht des Deutschen Notarinstituts, Stand 20. Januar 2026). Stand der Prüfung: Oktober 2026.
Was Sie davon haben
Sie bekommen alles aus einer Hand: Pläne, Antrag und die Gespräche mit der Bauaufsicht – zu einem festen Preis, den Sie vorher kennen. Und Sie bekommen den Blick von jemandem, der selbst Häuser aufgeteilt hat und weiß, wo sich mehr aus einem Haus machen lässt.
Preis
Eine Pauschale nach Größe des Hauses, inklusive Aufteilungsplan, Antrag und Gesprächen mit der Bauaufsicht:
| Haus | Pauschale |
|---|---|
| bis 4 Einheiten | 1.490 € |
| 5 bis 8 Einheiten | 1.990 € |
| 9 bis 12 Einheiten | 2.490 € |
| darüber | Angebot |
Die Beratung, wie sich mehr aus dem Haus machen lässt – Spitzboden, Stellplätze, Teilung –, beziffere ich je nach Umfang im Angebot. Alle Preise inklusive Mehrwertsteuer, zuzüglich der Gebühr der Bauaufsicht. Zahlung siehe Preise.
Häufige Fragen
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Eine Bescheinigung der Bauaufsicht, dass jede Wohnung in sich abgeschlossen ist: eigener abschließbarer Zugang und dauerhafte Trennung zu den Nachbarwohnungen. Zusammen mit dem gestempelten Aufteilungsplan ist sie Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt Wohnungsgrundbücher anlegt.
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?
Sondereigentum gehört einem Eigentümer allein, etwa seine Wohnung. Gemeinschaftseigentum gehört allen gemeinsam, etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und Grundstück. Einzelne gemeinschaftliche Flächen wie Gartenanteile oder Stellplätze können einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden.
Können Keller, Dachboden und Stellplätze mit aufgeteilt werden?
Ja. Sie werden im Aufteilungsplan nummeriert und einer Wohnung zugeordnet oder als eigene Einheit geführt. Wie man das am besten zuschneidet, besprechen wir vor dem Zeichnen.
Wer schreibt die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung beurkundet der Notar. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sind ihre Grundlage; die erarbeite ich mit Ihnen und beantrage sie bei der Bauaufsicht.
Hinweis: Ich erstelle Gutachten, keine Steuerberatung. Ob und wie Sie ein Gutachten in Ihrer Steuererklärung verwenden und welche steuerlichen Folgen das hat, besprechen Sie bitte mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.